Zmiana kredytu hipotecznego w pigułce.

W poprzednich artykułach wyjaśniłam, co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego oraz jak wyliczyć ewentualne zyski z jego przeniesienia. A zatem krótka historia przeciętnego kredytu wygląda następująco.

Banki standardowo sprawdzają zdolność kredytową, historię spłaty w BIK i nieruchomość. Trzeba wykonać na nowo wycenę, aby ocenić, czy wartość nieruchomości i stan techniczny są na wystarczającym poziomie. Po analizie kredytowej, bank wydaje decyzję, a następnie udostępnia umowę kredytową. Do uruchomienia kredytu refinansowego trzeba złożyć wniosek do sadu wieczystego o wpis hipoteki na rzecz nowego banku. Koszt złożenia takiego wniosku to 200 PLN. Złożenie wniosku, nowe ubezpieczenie nieruchomości i dyspozycja całkowitej spłaty kredytu powinny pozwolić na uruchomienie kredytu refinansowego. Po dokonaniu spłaty kredytu bank macierzysty jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia o spłacie oraz do udzielenia zgody na wykreślenie spłaconej hipoteki. Kolejny raz należy udać się do sądu wieczystoksięgowego celem złożenia wniosku o wykreślenie starej hipoteki. Koszt: 100 PLN. Nie zapomnij poinformować „nowego banku”, że „stara hipoteka” została wykreślona. Jest to potrzebne do obniżenia ubezpieczenia pomostowego.

Kredyt refinansowy wymaga skompletowania dokumentów osobistych, finansowych i nieruchomości. Te z kolei zależą od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy oraz nieruchomości. W stosunku do standardowego kredytu na zakup lub budowę, do kredytu refinansowego trzeba dostarczyć zaświadczenie o kredycie oraz umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego do spłaty. Bez tego bank nie dokona przelewu środków na spłatę kredytu. Czas oczekiwania na zaświadczenie może wynieść nawet do 2-3 tygodni. Koszt jest uzależniony od bankowej tabeli opłat i wynosi od 0 do 300 PLN.

Zdolność kredytowa podczas zmiany kredytu hipotecznego.

Nowy bank będzie wymagał ponownego wyliczenia zdolności kredytowej. Nie ma znaczenia, że spłacasz swoje zobowiązanie terminowo od długiego czasu. Polskie prawo wymaga, by banki każdorazowo podczas udzielania finansowania hipotecznego dokonywały oceny zdolności płatniczej. Zdolność jest wyliczana między innymi na podstawie dochodu, wydatków, zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie. Wpływ na decyzję ma kwota do refinansowania.

Po jakim czasie można zmienić bank?

Nie ma żadnego ograniczenia w tym zakresie. Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, Ty jesteś wpisany w dziale II jako właściciel, a obecny bank jest wpisany do działu IV jako wierzyciel hipoteczny, to możesz zmienić bank choćby w następnym tygodniu. Banki w żaden sposób nie limitują możliwości przeniesienia kredytu. Pamiętaj jednak, że to może być nieopłacalne ze względu np. na prowizję za spłatę hipoteki.

Wkład własny do kredytu refinansowego.

Wkład własny do kredytu refinansowego to różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Do oceny wartości nieruchomości trzeba zrobić wycenę zewnętrzną lub bankową. W przypadku kredytu refinansowego zazwyczaj nie ma obowiązku wniesienia wkładu własnego, o ile LTV (loan to value – stosunek kredytu do zabezpieczenia) jest na akceptowalnym poziomie banku docelowego.

Kredyty refinansowe są lepsze od kredytów standardowych?

Kredyty refinansowe to dla banków bardzo atrakcyjny rynek. Dzięki refinansowaniu bank ma szansę na zdobycie sprawdzonego klienta, osłabienie konkurencji, sprzedaż dodatkowych produktów do kredytu lub udzielenie dodatkowej kwoty kredytu. Część banków już dziś widzi w tym biznes i udziela kredytów refinansowych na warunkach lepszych niż warunki standardowe. W takich sytuacjach klient najczęściej zyskuje kredyt z niższą marżą albo bez prowizji. Oczywiste jest, że rynek kredytów hipotecznych w końcu stanie się nasycony, a wtedy refinansowanie zyska na znaczeniu. W dalszym ciągu jest bardzo duża luka między liczbą nieruchomości na rynku a popytem. Przewiduje się, że z biegiem czasu nastąpi zmiana i rynek nowych nieruchomości nie będzie już tak aktywny, jak teraz.

Refinansowanie to tez możliwość uzyskania taniej gotówki. Zmiana kredytu hipotecznego daje również szansę na uzyskanie gotówki w cenie kredytu mieszkaniowego. Dzięki temu kredytobiorca może uzyskać środki na dowolny cel na podstawie najniższego oprocentowania na rynku. Najczęściej jest to zakres 20–30% kwoty kredytu głównego.

Czy przeniesienie hipoteki wymaga zgody banku?

Bank nie ma żadnej siły sprawczej, żeby zabronić przeniesienia kredytu do innej instytucji. Jeśli przeprowadzisz transakcję prawidłowo, opłacisz wszystkie koszty i skutecznie spłacisz cały kapitał, to bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie ma żadnego wyboru w tym zakresie.

Utrzymuj kontakt ze swoim ekspertem kredytowym.

Nie musisz sondować cały czas rynku kredytowego. Dobrym rozwiązaniem jest utrzymywanie kontaktu ze swoim ekspertem kredytowym. Profesjonalny ekspert hipoteczny w ramach swoich usług powinien posiadać bazę danych klientów i podstawowe warunki cenowe ich kredytów. Dzięki temu ma możliwość cyklicznego przeglądu ich ofert, uwzględniając bieżącą sytuację na rynku. Jeśli nadarzy się możliwość zmiany banku na tańszy, twój ekspert na pewno cię o tym poinformuje.